www.mpilot.ru

Объем качественных офисных объектов классов А и В на рынке Екатеринбурга к концу 2007 г. составил 263 тыс. кв. м. За шесть месяцев 2008 г. ввели в строй еще 38 тыс. кв. м. Итого сейчас к офисам классов А и В эксперты относят лишь 301 тыс. кв. м. В стадии строительства находится более 670 тыс. кв. м офисных площадей, подсчитали аналитики Уральской палаты недвижимости (УПН). Девять офисников класса А и семь класса В (совокупно почти 400 тыс. кв. м) должны начать работать до конца текущего года — уточняют в Комитете по бытовому обслуживанию населения администрации Екатеринбурга (КОБОН). Для местного рынка достижение этого показателя может стать рекордом — следующий этап ввода бизнес-центров ожидается в 2015 г. (820 тыс. кв. м).

При этом общая потребность в современных офисных помещениях Екатеринбурга — 1,2 млн кв. м. К строительству же сейчас заявлено 2,2 млн кв. м. Большин­ство участников рынка увлеклись возведением пафосных офисников класса А, не рассчитали спроса и тем самым перегрели рынок.

Впрочем, переизбытка предложения может и не случиться. Девелоперы уже корректируют заявленные ранее сроки сдачи своих объектов: из-за кризиса на финансовых рынках денег для завершения проектов не хватает.

Город пресыщается офисами класса А

С 2008 г. началось долгожданное формирование сегмента площадей класса А в соответствии с международной классификацией. Теперь помимо Центра Международной Торговли Екатеринбург (5,5 тыс. кв. м) в этой категории представлены еще два проекта группы компаний RED — БЦ «Сенат» и БЦ «Палладиум» (открылись весной и летом соответственно). В планах девелоперов до 2015 г. запустить в городе 1,2 млн кв. м офисов класса А, что на 400 тыс. кв. м больше, чем офисов класса В, которые планируют вывести на рынок в этот же период. Для сравнения: в Москве офисной недвижимости класса А всего 1,2 млн кв. м, а площадей класса В — 7 млн кв. м. Ведущие консалтинговые компании в сфере коммерческой недвижимости прогнозируют, что такое соотношение между офисниками этих классов сохранится и впредь.

В Екатеринбурге на статус офиса класса А претендуют всего 16 объектов — сообщает КОБОН. Среди них два проекта УГМК — «Екатеринбург-Сити» и «Стражи Урала» (общая планируемая площадь офисов — 450 тыс. кв. м), многофункциональный высотный комплекс «Азия» (45 тыс. кв. м), возводимый «Атомстройкомплексом», бизнес-центр «Президент» (34 тыс. кв. м), застройщиком которого выступает ГК RED, Forum Mall — объект новой девелоперской группы Forum Group (на офисы в комплексе придется 30,7 тыс. кв. м) и т. д.

Как оценивает Cергей Богданчиков, директор по консалтингу компании LCMC (Санкт-Петербург), арендаторам международного уровня в Екатеринбурге требуется всего 120-130 тыс. кв. м класса А. «По­скольку рынок офисной недвижимости в регионах развивается не так быстро, как в Москве или в Петербурге, обилие заявленных проектов в высоком сегменте рынок может просто не усвоить», — рассуждает питерский консультант.

Компаний-арендаторов (международных и топовых российских) на всех, скорее всего, не хватит, предостерегают другие эксперты, а местные бизнесмены не готовы платить за помещения в центре города ради престижа. Девелоперы пытаются переспорить наблюдателей, в один голос твердя: наш объект будет лучшим, мы сумеем найти себе арендаторов. «Благодаря активному развитию города появились компании, готовые снимать большие площади — 5-10 тыс. кв. м. Мы получаем от таких арендаторов первые запросы, — убеждает Андрей Брауде, заместитель генерального директора УК RED. — Крупные российские холдинги начинают освобождаться от своей недвижимости в регионах, продают ее и уходят на арендные отношения. У нас уже есть два таких заказчика».

Как правило, задачу заполнения пафосных екатеринбургских офисов решают столичные консультанты, сотрудники международных консалтинговых компаний. В частности, Jones Lang LaSalle сотрудничает с ГК RED, предоставляя услугу брокериджа для трех объектов девелопера. Сushman & Wakefield Stiles & Ryabokobylko сопровождает проект «Стражи Урала» с марта 2008 г., хотя стройка этого многообещающего проекта еще не началась. Чтобы наполнить арендаторами офисную часть комплекса «Демидов», руководство привлекло сразу пять консалтинговых компаний (в их числе — Knight Frank, Noble Gibbon и Real Capital).

Несмотря на то что консультанты приходят в регионы со своим списком потенциальных арендаторов (федеральных и международных фирм), никто из них не гарантирует 100% загрузки бизнес-центра к моменту его сдачи. Пик заполняемости приходится на время, когда девелопер получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и регистрирует право собственности. В течение полугода-года после этого арендаторы оседают на 97% офисных площадей БЦ.

По оценкам г-на Брауде, в строящихся деловых центрах класса А сдано в аренду не более 20-30% офисов. И тем не менее девелоперы, чьи объекты начнут функционировать в 2008-2009 гг., успеют снять сливки, предполагают эксперты. Остальным, вероятно, придется понижать классность до В+ или В, чтобы расширить круг потенциальных арендаторов (в таких помещениях аренда ниже в среднем на 50%, чем в классе А), либо уменьшать количест­во дорогих площадей в проекте.

Первые изменения уже происходят. Так, в начале лета городская администрация одобрила концепцию офисного и жилого центра, который «Ренова-СтройГруп — коммерческая недвижимость» будет возводить на территории завода ОЦМ. Предполагалось, что на площадке появится очередной 100-тысячник класса А. Сейчас, по предварительным расчетам, на офисы и жилье выделили по 35% площадей, остальное займут гостиница, предприятия торговли и рестораны, сообщил «ДК» Геннадий Черных, генеральный директор коммерческого подразделения компании «Ренова-СтройГруп — коммерческая недвижимость». Девелопер намеревался снести цеховые корпуса во второй половине 2008 г., а к строительству центра (общей площадью 120 тыс. кв. м) приступить в начале 2009 г. Однако пока серьезной работы на площадке не ведется.

Скорректируют концепцию, скорее все­го, и для проекта «Екатеринбург-Сити». Возможно, девелопер совместит в комплексе офисы разного класса — А, В+, В, рассуждают эксперты. В УГМК такую вероятность отрицают. Сейчас на площадке возводят первую башню «Исеть», которая представляет собой жилой комп­лекс. Строительство офисных высоток «Урал» (более 60 этажей), «Татищев» (50 этажей) и «де Геннин» (35-40 этажей) — запланировано на 2010 г. Но, добавляют в пресс-службе УГМК, сроки плавающие.

Девелоперы обеднели и готовы продаваться

В этом году девелоперы офисной недвижимости попали в вилку: с одной стороны, многие проекты они хотели сдать к саммиту ШОС (намечен в Екатеринбурге на лето 2009 г.), с другой — на финансовых рынках случился кризис, денег на завершение обещанных строек в срок хватило не всем.

Как рассказывают руководители строительных организаций, банки требуют все больше документальных свидетельств надежности. Но даже если застройщик пройдет через всю бумажную волокиту и получит положительное решение, денег он все равно может не увидеть.

Стоимость кредитов выросла с 10,5-11% годовых в рублях в 2007 г. до 14,5-16% в 2008 г. В результате фактически строят только то, что находится под контролем Федерации или области, комментируют экс­перты. Список объектов ШОС сократился со 140 летом 2007 г. до 50 к маю 2008 г.

О своих проблемах открыто заявил Андрей Гавриловский, владелец ТРЦ «Антей» и офисного центра «Антей»: чтобы финансировать возведение 47-этажного офисного центра «Антей», в начале лета он выставил на продажу помещение ночного клуба Parkking. Компании «Астон» пришлось продать почти достроенный офисный центр «Нахимов-Плаза». 1 августа приостановили возведение многофункционального комплекса «Демидов» из-за долга в размере 190 млн руб. перед генподрядчиком — ООО «Атомстройкомп­лекс», сообщил Марс Шарафулин, соучредитель ЗАО «Клаас-Строй». Преодолеть финансовые трудности этой стройки теперь придется новому собственнику проекта — УГМК. По неофициальным данным, вначале медный холдинг приобрел 50% долей столичных инвесторов проекта, затем купил долю г-на Шарафулина, а сейчас решает вопрос о возобновлении строительства. Как ранее пояснял «ДК» Игорь Задорожный, директор по непромышленному и гражданскому строительству УГМК, интерес к проекту «Демидов» продиктован желанием более эффективно решать вопросы, связанные с инфраструктурой, дорожно-транспорт­ными развязками, коммуникациями и использованием объектов недвижимости, находящихся на одной площадке с «Екатеринбург-Сити». «По сути, эти объекты уже единое целое», — резюмировал г-н Задорожный (см. «ДК» № 20 от 2 июня 2008 г.).

Ситуация с финансированием проектов почти кризисная, констатируют эксперты и признаются, что не могут спрогнозировать, когда она нормализуется. Впрочем, не все поддаются панике. «Сроки сдачи переносятся из-за того, что девелоперы, вероятно, выдали желаемое за действительное, — оценивает общее положение на рынке Валерий Ананьев, генеральный директор НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс». — То есть им, наверное, очень хотелось присоединиться к этой всеобщей стройке. И уложиться в сметы и сроки. Но не получилось. Ресурсов, опыта не хватило. Но никаких признаков грядущей катастрофы я не вижу. И драматизировать бы не стал». Схожего мнения придерживается Андрей Бриль, председатель совета директоров «Корин холдинга»: «Раньше у банков была задача как можно больше раздать денег и застолбить рынок. Был запас доходности рынка недвижимости. Сейчас денег у кредитных учреждений меньше и стоят они дороже. Но серьезных проблем с кредитованием нет: сложности — как всегда с хорошими проектами». Грядущий кризис на рынке офисной недвижимости — всего лишь изменение ставок доходности и сроков окупаемости, продолжает г-н Бриль: раньше за проекты не брались, если на них нельзя было заработать 300% годовых в течение одного-трех лет, сейчас сроки окупаемости будут пять-семь, потом — десять-двенадцать лет, и доходность соответственно начнет снижаться.

Финансовые трудности некоторых девелоперов увеличат на местном рынке число сделок по слиянию и поглощению, по продаже объектов целиком или частями, считают некоторые эксперты. Покупателями могут выступить либо федеральные девелоперские структуры, либо местные инвестиционные банки, за которыми стоят крупные финансово-промышленные группы, например: Уралфинпромбанк («ФИНПРОМКО»), Урал­приватбанк (считается близким к учредителям «СКМ-Холдинга»), «Кольцо Урала» (УГМК). Игорь ЛевиТ, генеральный директор Группы ЛСР (в середине августа приобрела активы холдинга «NOVA-Групп»), уже заявил, что его компания готова участвовать в покупке активов местных строительных фирм.

В цене больше всего потеряют проекты, проданные в нарезку

Если еще в 2007 г. рынок офисной недвижимости мог похвастать высокими темпами роста цен (в отличие от жилой недвижимости, которая только теряла в цене), то уже с конца прошлого года ситуация практически выравнялась. Рост арендных ставок в классе В со второго квартала 2007 г. по второй квартал 2008 г. не превысил инфляции и в среднем составил около 12%, подсчитали аналитики УПН. Аренда офисов в бизнес-центрах класса А, по данным КБ «Ярмарка», стоит 1 800-2 400 руб./кв. м, класса В — от 1 100 до 1 400 руб./кв. м. Средний размер арендной платы за офисы в административных зданиях и бизнес-центрах — 1 150 руб. за кв. м. Впрочем, от объекта к объекту ситуация отличается, конкретизирует Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Риэлтерского информационного центра УПН: «На рынке есть БЦ, которые в условиях выхода на рынок новых качественных предложений не в состоянии привлекать арендаторов по высоким ставкам. В первую очередь это касается офисов класса С, расположенных в центральных районах города. А также комплексов класса В, возведенных несколько лет назад и не способных выстроить эффективную систему взаимодействия в цепочке собственники — управляющая компания — арендаторы». Некоторым объектам удается регулярно повышать ставки благодаря грамотной работе УК.

По словам г-на Хорькова, с этого года особенно начали терять в цене офисные комплексы с большим числом собственников (хотя инфраструктура здания соответст­вует классу В): аренда в таких центрах на 20% ниже, чем в классических БЦ класса В с единым собственником. «Не исключено, что этот разрыв будет увеличиваться», — прогнозирует Михаил Хорьков.

Хотя спрос на качественные офисные помещения еще далек от насыщения (по разным оценкам, городу не хватает от нескольких сотен тысяч до нескольких миллионов кв. м офисов классов А и В), запас роста ставок практически исчерпан — в ближайшие годы он может не превысить 3-4%, констатируют аналитики. В таких условиях собственникам офисных зданий остается выбирать: либо держать цены на нижней границе сегмента и при этом получать 100% заполняемость объекта, либо поднимать цены до максимума, зарабатывая на отдельных арендаторах, но при этом всегда будут свободные площади для расширения, рассуждает Борис Зырянов, президент холдинга «Микрон» (управляет офисным центром «Микрон»).