На рынке торговых центров затишье: вопреки ожиданиям, в 2007 г. не открылся ни один из запланированных объектов. Компании использовали возникшую паузу для переосмысления и реструктуризации собственного бизнеса.

Прошлый год для торговых центров оказался на удивление спокойным. До этого, в 2005-2006 гг., рынок развивался стремительно. В 2005 г. разом появились ТЦ иного уровня и масштаба: «Парк Хаус» и «Гермес-Плаза». В 2006 г. к ним добавились ТРЦ «Гринвич», Corteo Fashion Mall, вторая очередь ТЦ «Антей», появился еще один федеральный оператор — ТРЦ «Карнавал» и первый международный — ТЦ «Мега + IKEA». Такая активная экспансия вызвала много обсуждений в торговом сообществе. Эксперты прогнозировали резкое перенасыщение рынка уже в 2007 г.: должны были стартовать еще как минимум столько же проектов. Но в прошлом году число ТЦ в Екатеринбурге не изменилось — осталось 18 торговых цент¬ров общей площадью 553 тыс. кв. м. Все новые объекты, которые планировалось запустить в 2007 г., застряли на разных стадиях строительства.

Застройщики массово срывают сроки сдачи ТЦ

До сих пор не открылся «Рок-н-молл» на дублере Сибирского тракта (московская DVI Group намеревалась завершить строительство в марте 2007 г.). Идут работы в ТЦ «Призма» у Северного автовокзала (объект планировали сдать в III-IV квартале 2007 г.). ТРЦ «Мегаполис» (у Южного автовокзала) собирался распахнуть двери для посетителей еще в августе. Запаздывает и третья очередь ТЦ «Сибирский трактъ» (ТЦ «Гулливер»), она должна была появиться в августе-сентябре 2007 г. Fashion Сenter Limerence запустили только в 2008 г.

Эксперты называют несколько причин такого массового переноса сроков сдачи. По мнению АЛЕКСАНДРА ЗАСУХИНА, генерального директора консалтинговой компании «Урал-Гермес», многие предприятия неожиданно для себя столкнулись с финансовыми трудностями: мировой банковский кризис повлек за собой рост стоимости кредитов и в итоге нарушил планы инвесторов.

С точки зрения АЛЕКСЕЯ КАРАВАЕВА, генерального директора УК «Система» (управляет ТЦ «Сибирский трактъ» и ранее — ТРЦ «Мегаполис»), еще один блок проблем связан с тем, что получать разрешительную документацию теперь приходится намного дольше. Объем строительства в области возрастает, а бумаги выдает только одна организация (областное государственное учреждение «Управление государственной вневедомственной экспертизы правительства Свердловской области»), в результате решение вопросов затягивается. «Если по ходу строительст¬ва в проект вносят коррективы или меняются нормативные акты, к которым застройщики не были изначально готовы, формальное урегулирование может длиться месяцами», — описывает ситуацию г-н Караваев. В частности, по этой причине приостановили строительство ТЦ «Призма».

Г-н Засухин подчеркивает, что проблема с получением разрешительных документов стала острой сравнительно недавно. В предыдущие годы, по его словам, формальные процедуры проходили быстрее. «Даже губернатор Свердловской области обсуждал этот вопрос. Теперь есть шанс, что проводить экспертизу строящихся объектов разрешат и частным компаниям, тогда объем работы распределится между ними», — рассуждает Александр Засухин.
Третья причина срыва сроков связана с деятельностью управляющих компаний, а именно со скоростью подбора пула арендаторов. Как полагает Алексей Караваев, торговому центру не следует открываться, если он заполнен менее чем на 70-80%.

Иначе покупатели воспринимают проект как неудачный и быстро теряют к нему интерес. В прошлом году набрать необходимый процент к моменту планового открытия оказалось намного сложнее, чем раньше. Считается, что в 2007 г. на рынке произошло первичное насыщение. С открытием «Меги» удельный вес площади всех ТЦ в общем количестве торговых площадей города составил 36%, что на 3% превысило норму, установленную Комитетом по товарному рынку администрации г. Екатеринбурга (КТР). Это привело к избытку торговых площадей и дефициту арендаторов. Они стали искать максимально выгодные для себя условия и четко просчитывать необходимое количество точек. «Например, операторы одежды или обуви (а это 90% наполнения ТЦ) оставляют в городе по три-четыре магазина, так как дальнейшее развитие сети не будет способствовать росту оборота», — поясняет ДМИТРИЙ САРАПУЛЬЦЕВ, генеральный директор ТРЦ «Гринвич». Таким образом, управляющей компании нового ТЦ придется переманивать арендаторов у конкурентов или искать бренды, еще не представленные в Екатеринбурге. И то и другое достаточно сложно. Показательный пример прошлого года — проект NEBO, который так и не начал работу как торговый центр, поскольку не заключил необходимого числа договоров с арендаторами. В итоге этот ТЦ перепрофилировали в офисный.

Собственники и арендаторы неоткрывшихся ТЦ подсчитывают убытки
Перенос сроков запуска новых ТЦ привел к негативным последствиям для их собственников. Инвесторы торговых центров несут серьезные убытки. «Администрация города вполне может применить штрафные санкции к владельцам незаконченных объектов, например повысив ставки аренды земельного участка», — добавляет г-н Караваев. Когда срываются сроки сдачи объекта, компания теряет арендаторов, с которыми уже заключила соглашения, а это, в свою очередь, ото¬двигает запуск ТЦ: УК требуется время для поиска новых партнеров. Получается замкнутый круг. Наконец, со временем морально устаревает сама концепция так и не запущенного ТЦ — ее разрабатывали с учетом рыночной ситуации, сложившейся на момент начала строительства.

Для арендаторов последствия не менее тяжелы — заключая договор с ТЦ, они рассчитывают открыть свои точки в конкретный срок. Затянувшееся строительство заставляет их на ходу корректировать планы. Как рассказали «ДК» в департаменте развития компании «Карусель», питерская сеть собиралась выйти на рынок столицы Урала еще в прошлом году, став одним из якорных арендаторов ТРЦ «Рок-н-молл». Из-за задержки строительства «Карусель» до сих пор не работает в Екатеринбурге. Другой федеральный игрок — сеть «Техносила», соинвестор ТЦ «Призма», — еще в 2007 г. рассчитывал открыть там гипермаркет площадью 7 тыс. кв. м, уточнила НАДЕЖДА СЕНЮК, директор по связям с общественностью компании «Техносила». Это стало бы ответом конкурирующей сети «Эльдорадо», открывшей в прошлом году четырехэтажный гипермаркет той же площади на ул. Радищева. Но срок сдачи ТЦ перенесли.

Небольшие компании оказываются и вовсе в безвыходной ситуации: иногда они закрывают свой магазин (скажем, по истечении срока договора аренды), чтобы через месяц-два переехать в новый торговый центр, но не могут этого сделать и остаются в неопределенности месяцами, теряя доход, персонал и клиентов, — негодуют эксперты рынка.

Управляющие компании намерены открыть все запоздавшие объекты в текущем году. Проекты, изначально запланированные на 2008 г., возможно, будут сданы чуть позже — в 2009 г. Но к саммиту ШОС девелоперы постараются успеть все. В итоге за два года количество площадей в рамках ТЦ в Екатеринбурге практически удвоится. Как сообщает КТР, в течение 2008-2009 гг. в столице Урала появятся 502 тыс. кв. м торговых площадей в девяти новых ТЦ.

ТЦ первой волны меняют концепции

Единственный положительный момент затянувшегося запуска новых ТЦ, по мнению экспертов, — это передышка, которую получили действующие торговые центры. Она позволила игрокам в ожидании очередного роста объемов торговых площадей пересмотреть концепции развития объектов. Эта проблема стала особенно актуальной для торговых центров первой волны — ТЦ «Дирижабль», ТЦ «КИТ», ТЦ «ЦУМ», ТЦ «Пассаж» и др. Построенные более пяти-семи лет назад, они ориентировались на иной уровень конкуренции, и их концепции с каждым годом становятся все менее актуальными для современной рыночной ситуации. Времени для репозиционирования у них осталось немного.

АЛЕКСЕЙ МАЛЬЦЕВ, управляющий парт¬нер консалтинговой компании DREM, уверен, что доказать несоответствие ТЦ первой волны современным требованиям рынка легко. «Например, к ним не идут федеральные продуктовые операторы, хотя их приглашают. Такие компании, как «Перекресток», «Патерсон», «Мосмарт» и другие, ждут сдачи новых объектов, жерт¬вуя даже временем выхода на екатеринбургский рынок», — поясняет г-н Мальцев. Второе доказательство — низкий рост арендных ставок во многих торговых центрах. Алексей Караваев констатирует, что в большинстве ТЦ аренда подорожала лишь на процент инфляции (10-15%). Для сравнения: в 2005-2006 гг. годовой рост ставок составлял 20-30%, а еще ранее — до 40%. По оценкам ВЛАДИМИРА ПАНТЮШИНА, начальника отдела экономических и стратегических исследований Jones Lang LaSalle, объем качественных торговых площадей Екатеринбурга (на них претендуют федеральные операторы, в результате стоимость таких площадей растет быстрее) — всего 191 тыс. кв. м. Недостатки остальных ТЦ, как отмечает Алексей Мальцев, — неудачная планировка, маленькая парковка, отсутствие крупных якорей, что превращает торговый центр в муравейник мелких арендаторов.

Спасая финансовое положение и стремясь сохранить покупательский трафик, многие компании объявили в 2007 г. о реконцепции. На рынке не осталось игроков, которые бы не задумывались о грамотном подборе арендаторов, работающих на одну целевую аудиторию, добавляет г-н Караваев. Под изменением концепции теперь понимают кардинальную перестройку центра. Например, ТЦ «КИТ» изменит планировку, сформирует развлекательную зону (боулинг-центр), поменяет состав арендаторов в соответствии с новой концепцией outlet.

Собственники ТЦ «Дирижабль» запланировали строительство второй очереди и реконструкцию первой (установить эскалаторы, обновить интерьеры и т. д.). О переменах объявила также управляющая компания торгово-офисного центра «БУМ» — в нем будет воплощена идея «все для праздничных услуг». Для этого ТОЦ «БУМ» реконструируют, расширят парковку и существенно изменят состав арендаторов. Компания «Малышева-73» купила старейшие торговые центры Екатеринбурга — ЦУМ и Пассаж — и уже начала их модернизировать.
Впрочем, г-н Мальцев скептически оценивает волну перемен: «Все попытки сменить арендаторов требуют реконструкции здания, которая по стоимости близка к созданию нового объекта. Экономически целесообразнее построить новый ТЦ».

Резкая смена стратегии развития торгового центра болезненно сказывается на бизнесе арендаторов. ВАЛЕРИЙ БАЛЯБИН, директор сети SELA, рассказывает о реконцепции ТЦ «Антей»: «Мы простояли в нем полгода, после чего нам объявили, что мы не соответствуем новому формату и надо съезжать. Хотя удалось договориться о возмещении вложенных денег, мы потеряли много времени и сил!»

Не развлекая посетителей, ТЦ может лишиться трафика

Открытые в 2008 г. торговые центры уже задали новое направление, по которому рынок будет развиваться в дальнейшем. ТЦ не ограничиваются грамотным подбором якорей — состав арендаторов почти одинаков, в результате чего центры становятся похожими друг на друга. Будущее за поиском индивидуальности каждого объекта, отмечает Алексей Караваев. Например, АН «Малышева-73» открыло в этом году ТЦ «ГринГо» на ул. Карла Либкнехта, который позиционируется как girls-market. Строительная компания «ТЭН» в начале года запустила проект Limerence (ул. Малышева — Воеводина), названный fashion center.

Чтобы проект был успешен, считают игроки, необходимо активно развивать развлекательную часть ТЦ. По словам г-на Сарапульцева, в ТЦ может быть только два подлинных якоря — развлекательная зона и продуктовый оператор. Эти составляющие сейчас есть почти во всех ТЦ, нацеленных на высокую проходимость: в ТРЦ «Карнавал» арендует площади оператор развлечений Crazy Park, работает кинотеатр, в молле «Парк Хаус» размещаются боулинг и кинотеатр, в проекте «Рок-н-молл» запланирован детский развлекательный центр, дискотека и т. д. ТРЦ «Гринвич» помимо работающего кинотеатра «Титаник Синема» пригласит в свою третью очередь нового для Екатеринбурга оператора развлечений — «Игромакс».

Такие арендаторы не приносят торговым центрам высокого дохода, поскольку занимают большую площадь, а платят в среднем на 20% меньше, чем другие операторы за аналогичные помещения. Ставки варьируются от $14 до $30 за кв. м в месяц. Поэтому кинотеатры и развлекательные центры располагаются на верхних этажах, где площади сдать сложно (покупательские потоки с каждым следующим этажом сокращаются).

Приход в ТЦ оператора, предлагающего покупателю развлечения, по мнению игроков, действительно повышает проходимость торгового центра. В результате, как поясняет г-н Караваев, можно получить дополнительную прибыль, увеличив ставки для арендаторов, расположенных рядом с игровой или развлекательной зоной.

Выбирая оператора для развлекательной части, УК должна подчеркнуть индивидуальность ТЦ — рынок кинотеатров насыщен, боулинг постепенно теряет популярность. Совмещение ТЦ с ночным клубом требует четкого совпадения целевых аудиторий (например, «Рай» в ТЦ «Антей»). Важно, чтобы развлекательная часть не стала самостоятельной: аквапарк «Лимпопо» хотя и расположен рядом с ТЦ «Екатерининский», но, по мнению экспертов, мало способствует повышению покупательского трафика в последнем. В перспективе компании собираются делать ставку на катки и роллердромы, фитнес-центры, парки развлечений.

Деловой квартал.